2015-06-19
带着一份美好心情，业主期待着开发商给他们提供一个美好的空间，然而美好梦想并不是如期而致，入住新房的同时常常带着些许不愉快。准入住的业主也因此常常和开发商争吵不断，个体协商不成的就走集体路线，严重的甚至会采取过激形式。在和开发商展开的利益博弈中，业主该如何维护自己合法的权益呢？湖北金卫律师事务所律师何新权律师在接受本网咨询时提醒广大业主要合法维护自己的权益。
亿房网：业主在收房过程中，经常发现自己拿到的房产并不理想，对于哪些夸大其词导致业主受骗上当的虚假广告以及开发商并不符合楼盘实际情况的承诺，是否构成欺诈罪呢？对于开发商违背诚信，业主在民法范围内可以采取什么手段维护自己的权益？
何律师：一般来讲，开发商在媒体上做的广告都有夸大的嫌疑，但还构不成刑法上的犯罪。因为消费者往往是通过广告先认识到楼盘的，极有可能因为受到广告内容的影响而购买房屋，因此开发商应当对其在广告予以了夸大而不能兑现的部分承担相应的民事责任。
从现有的法律规定来看，如果广告的内容构成合同邀约，且其内容是确定的，即使广告内容没有写入合同，也应构成合同条款，一旦出现违反约定事项，开发商就应该承担违约责任。但是，现在精明的开发商都会在发布广告时，想办法通过语言技巧来规避广告内容的确定性，如在广告上注明宣传单或楼书只供参考，最终以实物为准云云，在此情况下，购房者就更应当在签约时，将那些在广告中出现的，是自己关心，尤其是吸引自己购买欲的内容尽量以补充条款的形式写入合同中，这样一旦出现纠纷，购房者也就有了法律依据。
亿房网：针对开发商在交房时出现的问题，有业主联合起来进行集体收房，这种业主联合集体收房现象是否合法？您是如何看待集体收房现象的呢？
何律师：集体收房是业主自发组织起来临时性的一种松散性的小团体，只要其活动不违反法律规定，应当来说是不违法的，集体收房是业主们法律意识提高，互相支持帮助来试图改变在房产交易中弱势地位的一种表现，有其积极意义。但集体收房应当注意其工作的方式方法，以及业主间委托手续的合法性，这样才能在集体维权中形成有效的合力，最大限度的来保障自己的合法权益。
亿房网：《物业管理条例》自去年一公布，广大业主就对通过成立业主委员会来维护自身权益寄予了极大期望，然而摆在业主面前的现实是，成立业主委员会仍然艰难。按照《物业管理条例》的规定，入住率没有达到50%，或者入住时间也没有超过2年，业主不能成立业主委员会。在没有成立业主委员会期间，作为弱势群体的业主可以采取哪些手段向开发商争取自己合法的权益呢？业主在成立委员会的过程中应该注意哪些风险？
何律师：在此期间，业主可以成立如业主小组、联络组等灵活的临时性机构，来改变自己的劣势地位，遇到相应的问题，也可以通过自发组织和开发商进行集体商讨，以便解决问题。相对通过个体力量来解决问题而言，业主通过自发组织和开发商沟通，效果可能会好些。
由于各业主和开发商之间的利益冲突大小不同，所以，自发形成的组织松散与否，沟通和协调是否及时和妥当，是业主在此期间应该注意的关键。
在成立业主委员会过程中，业主最少要注意三个方面的问题。其一，业主要有主人翁意识；其二，业主委员会成员的选择要注意委员的专业知识、能力水平、办事水平等事项；其三，要依法产生，应该依照《物业管理条例》中的相应程序产生。
亿房网：目前房地产维权的困境主要有哪些？
何律师：业主维权的困境来自多方面。
首先是有关房产的法律规范还不是完善，虽然近来随着《物业管理条例》、最高院的司法解释等一系列规范的出台，地方政府加大了对房地产交易的管理力度，进一步对购房者的权益加大了保障，但由于房地产交易的复杂性，仍然有许多方面的问题还存在着法律真空。比如现在在典型的一些公摊面积纠纷中，就有许多法律规范不完善的地方，使得现在这方面的矛盾也越来越突出，希望不远的将来的《物权法》出台后，这方面的问题会大大减少些。
其次要加强行政管理力度。政府相关的职能部门要进一步规范开发商行为，使开发商合法规范开发楼盘，从而可以规避一部分矛盾。业主与开发商发生纠纷，业主经常会向行政部门投诉，如果行政部门不闻不问，可能会激发业主和开发商之间的矛盾升级，也会使群众对政府部门缺乏信心，因此，行政部门应该加大解决纠纷的力度和办事效率。
最后，因为开发商实力大，与政府有很好的沟通，社会资源多，在和业主发生纠纷的时候，可能会利用自己拥有的社会力量对业主施加压力，而业主由于自身的财力、知识、社会资源方面势单力薄，且业主常常在维权诉讼中面临较高的诉讼风险，因此对业主而言，维权成本是比较高的，业主要付出相当大的金钱、时间和精力，有的纠纷即使通过法律途径胜诉，也会得不偿失的，这也确实是一种存在的客观现象。(编辑 章戈）
