2020-07-15
办案难点
（一）律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作要点
1、协助当事人取得取得发改委、规划、土地等的批准；
2、协助申请拆迁冻结，冻结后，拆迁范围内的单位和个人不得为以下行为：
新建、改建和扩建房屋及其附属物； 改变房屋和土地用途； 建立新的房屋租赁关系； 分列房屋租赁户名。
3、冻结后，协助拆迁人选择拆迁单位
要点：要有资质，与区政府各部门能够相互协调、密切配合，该单位能够取得区政府的协助签订合同要求点：（1）、价格，市政府对拆迁委托费有指导性的意见，具体价格双方可以协商，一般50元每平方米左右。（2）、拆迁范围，以规划许可范围为准，但有的为了节省费用，可以将住宅部分委托，其他单位房、公房可以自己与其协商解决。但为了报材料的需要，双方以补充协议约定。（3）、拆迁内容中，明确渣土清运是否包括在内。拆迁单位清运渣土，清至地平。建设单位在拆迁完成后即开始施工，也有的建设单位不用拆迁单位清理渣土，直接与挖地槽一起。渣土清运是否委托要看拆迁区域的房屋性质，如果楼房较多，渣土清运可以不用花费用，或少花费用；如果都是平房，渣土清运需要办清运手续，还要交渣土清运非，最好是委托拆迁单位一并进行。原有绿化的迁移。明确原有绿化的迁移责任，否则出现问题的可能性比较大。
（4）、明确拆迁安置补偿的审核程序。签订拆迁协议时，工作非常繁忙，被拆迁人很多，拆迁单位一般分几个组进行，难免有审查不严、计算错误情况发生。拆迁人要对拆迁单位进行一定的监督，但也存在现场混乱的情况。这两者是一个矛盾。一般的做法是联合办公，审查被拆迁人提供的资料时由拆迁人与拆迁单位共同进行。
5、协助拆迁人、拆迁单位进行摸底调查，主要是享受最低保障标准的认定。被拆迁人或者公有房屋承租人房屋面积低于国家强制标准规定的住宅设计最低套型面积的（以下简称最低套型面积标准），拆迁人应当按照最低套型面积标准对其进行房屋安置或者换算成建筑面积43平方米进行货币补偿。协助认定是否只有一套住房。一套不足34或两套以上房屋面积相加仍不足34平米的；被拆迁人只有一套住宅且小于34平米，其他为非住宅性质的；房屋独立继承人没有其他房屋的；冻结前离婚并经法院判决析产的；原有住房被拆迁并享受了货币补偿，但现住房不足34平米的。不享受的情况：大于三十四平米的；拆迁范围外由自有或承租的公房或出售过房改房（房改房与现有房屋相加仍不足34的除外）；所在单位或居委会出具其不在此居住证明的；他人对此有异议的；拆迁冻结后通过买卖、交换、赠与或析产造成不足34的，法院判决的也不行；已经享受过最低保障待遇的；公证分户后未办理登记手续的；冻结后办理离婚手续造成住房面积不足34的；同一产权人名下超过34平米，但有多个常住户口，每户口独立且有独立住房，并长期居住，不享受，但可按户安置住房。
6、住宅及商业房的认定：按照房产证记载；私有非住宅房屋的产权证用途栏内表明为营业的按照营业用房；住宅未经批准擅自改为营业的，以登记为准，但有营业记录、纳税记录的，适当补偿，不超过评估价的5%。直管住宅公房，实际按非住宅出租的（按非住宅收租金），按住宅认定；私有非住宅，实际用途为住宅的，被拆迁人愿意安置住房的，经拆迁人同意可安置住房，但评估差价以非住宅计算。
7、协助编制或审查拆迁方案、拆迁计划、拆迁须知、拆迁宣传提纲（一般拆迁单位都有，只需审查是否符合有关规定）
注意几点：一、拆迁须知中的奖励，提前搬迁的，按照政府规定奖励另增加：提前完成搬迁的，施行货币补偿的，额外奖励原拆房屋评估价10%-15%；选安置房的，额外增加原拆房屋评估价的2-3%。具体数额需要权衡。二、回迁时间，多层一般十到十八个月，小高层或高层一般24-30个月。需要权衡预期违约增加的周转费、违约金与节省的周转费。
8、评估机构选择
要有资质；
根据有关规定，估价机构的产生有三种方式，一般采取被拆迁人投票的方式，也可以由拆迁当事人通过协商一致或者抽签方式确定估价机构。公证处公证。
拆迁主管部门组织，由被拆迁人选出代表，投票选择。一般选两家以上，拆迁面积大的片区有的选十家。主要是因为工作量及进度的原因，拆迁补偿前，需要评估机构挨家挨户的测量、照相、评估（包括附属物、装修），评估机构多进度快。
（二）、房屋拆迁补偿与安置难点、要点
律师的主要工作就是协助拆迁人进行审计或现场联合办公是审查被拆迁人或承租人提供的资料，协助签署协议。
1. 拆迁补偿的方式
拆迁补偿的方式有两种：既可以实行货币补偿，也可以实行产权调换；产权调换，应接受拆迁人提供的房屋，不接受的就货币补偿。按照协议租金租赁的房屋，如租赁合同不解除，只对产权人进行调换，不货币补偿。
2、不同情况的补偿计算
A、货币补偿项目
（1）拆迁补偿费：评估单价*房屋面积（小于34的，按43平米计算）如果是公有住房或单位住房承租五年以上的，楼房的，拆迁费的85%给承租人，15%给被拆迁人；平房或简易楼房的，按照90%、10%的比例分配。享受最低保障的，承租人的按43平米计算，拆迁人按原房屋面积计算。企事业单位出租的住宅，只对承租人补偿（2）装修费，评估（3）附属物，评估（4）一次性搬迁补助：原拆面积*（住宅20，非住宅30）（5）临时安置补助：原拆面积*15*6（6）一次性停产停业补偿：原拆面积*（营业或生产30，其他20）（7）提前搬迁奖励 ：拆迁期限内搬完的5000元；提前一天增加500元，最高不超过10000元。
B、选择房屋安置的补偿
（1）住房安置：拆一补一，或享受最低保障面积；
差价计算：安置房面积*安置房评估单价—原房屋面积*原房屋评估单价
承租房屋的，对承租人的原房价还应当乘相应的比例
享受最低保障的差价：安置房面积*安置房评估单价—最低套型对应的建筑面积*原房屋评估单价。承租房屋的，对承租人的原房价还应当乘相应的比例
（2）装修费，评估
（3）附属物，评估
（4）一次性搬迁补助：原拆面积*（住宅20，非住宅30）*2（二次搬迁）
（5）临时安置补助：原拆面积*15*过渡期
（6）一次性停产停业补偿：原拆面积*（营业或生产30，其他20）
（7）提前搬迁奖励 ：拆迁期限内搬完的5000元；提前一天增加500元，最高不超过10000元。
3. 拆迁补偿安置协议的内容
拆迁补偿安置协议分四种，房屋产权调换协议、房屋拆迁货币补偿协议、公有住房拆迁安置协议、房屋拆迁暂安置协议，主要内容：
（1）订立协议的主体。
（2）被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。
（3）补偿安置方式。
（4）货币补偿金额。
（5）搬迁期限。
（6）违约责任。
（7）争议的处理。
（8）需要约定的其他事项。
注意：如果是实行房屋调换的，拆迁补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间、是否补差价等事项，拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费。拆迁居住房屋以期房调换的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿安置协议中，根据建设情况约定过渡期，并遵守过渡期的约定。过渡期内，由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处的，拆迁人还应支付过渡期内的临时安置补助费。搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费。
所有拆迁补偿安置协议报拆迁主管机关备案。
一般情况下，拆迁单位会采用建委拆迁办制定的格式条款，内容很简单。同时还有一个补充协议，是关于不该享受最低保障的，通过不正当手段享受了最低保障的违约责任条款。主要考虑的是面对的群体，简单利于做工作，其他内容一相关文件为准即可。但济南市的格式范本对违约责任约定不明确，特别是补充协议，规定了责任却没法用。
4、被拆迁房屋面积的确定
被拆迁房屋建筑面积，一般以房地产权证记载的建筑面积为准，实际面积与产权证不一致的，除违章建筑外，应以实际测绘面积为准。无房地产权证的，有规划、建设手续的，以相关批准文件记载的建筑面积为准。改建、扩建等，实际建筑面积大于批准建筑面积的，超出部分按照重置成新价补偿。
分户承租的公房，以承租证为准。没有承租证的，怎么办？根据缴纳的租金、租金标准、实际测量、公方管理单位出具证明综合确定。
发生房屋面积争议的，当事人之间协商一致的按协商结果认定。当事人协商不一致的，以房产测绘机构按国家规定测绘的结果为据。济南市要求有异议的，应当在拆迁公告后二十日内到房管局申请测绘，以测绘结果为准。有很多住户房产证面积只包括二分之一的阳台，住户在封闭后，在申请测绘，阳台按全部面积计算，既可以多得补偿。
5、几种情况的处理
拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋（含由房管部门代为经租的宗教团体房屋、由房管部门依法代管房屋），租赁关系终止，对承租人、出租人进行补偿；承租人选择安置房屋的，结清差价，安置房产权归承租人。
拆迁按协议租金出租的私有房屋，解除租赁关系的或被拆迁人对承租人进行安置的，按照未出租房屋对被拆迁人进行补偿。不能解除租赁合同的，应产权调换，继续承租。单位或个人因市政工程建设拆迁需要另行建设的房屋，未办办房产证，区建设管理部门队员拆迁情况进行说明，公示无异议后，补偿。企事业单位在有使用权的土地上建设的住宅，政府规定租金交五年以上，按公有房屋承租人补偿，房屋建设单位不补偿。无房产证，有老地契、房契、土地证等，有常住户口、常驻的，房管部门出意见可以确权的，测绘后按照评估价值的95%补偿。规划法实行以前（1990年4月1日前）经有关部门批准建设的，没办房产证，评估价的95%。有土地使用权，房屋未经批准，测绘后，规划法实行以前（1990年4月1日前）建设的，办事处审查出具意见，评估价的90%；后建设的，按重置成新价补偿。改扩建的，经批准的超出部分，按重置成新价补偿；未经批准的，超出部分按照重置成新价的90%补偿。已经翻建的按现状补偿。
6、拆迁居住和非居住兼用房屋的补偿安置
拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆迁人或房屋承租人选择货币补偿的，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款；被拆迁人或房屋承租人选择房屋调换的，应当按照约定或行政裁决结算差价。
7、特殊的补偿与安置
（1） 对低收入、居住困难户的补偿安置的特殊保护
实践中，拆迁廉租住房以及被拆迁人、房屋承租人属于孤老、孤残、孤幼的，拆迁人应当优先给予面积标准房屋调换，并可适当减免超过应安置面积部分的房价款，使之达到当地最低住房保障标准。
（2） 拆迁宗教团体所有房屋的处理
拆 迁宗教团体所有的房屋，应当事先征求宗教事务管理部门意见，并与宗教团体签订拆迁补偿安置协议。
（3） 拆迁公益事业房屋的处理
拆迁用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求，按照原性质和规模予以重建或者参照拆迁非公益事业及其附属物的规定货币补偿。
（4） 拆迁公共设施的处理
需要拆除交通岗亭、交通标志、交通护栏、邮筒、废物箱、车辆站点、消防栓、人防等公共设施以及树木绿地的，拆迁人应当重建或者给予适当补偿。
因房屋拆迁需要迁移管线或铺设临时管线的费用，由拆迁人负担；但结合道路扩建按规划需要就位或新建、扩建各种管线的费用，拆迁人不予负担。
（5） 拆迁由房管部门依法代管的房屋的处理
拆迁房管部门依法代管的房屋，拆迁人应当与代管人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当经公证机关公证，拆迁房屋有关资料应当向公证机关办理证据保全。
（6） 拆除违章建筑和临时建筑的处理
拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑，现行规定是不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余年限给予适当补偿。是否属于违章建筑以及是否应无偿拆除，应当由相关部门认定。
其中，《城市规划法》实施后，未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设的，以及临时建筑使用期限届满未拆除的为违法建筑。《城市规划法》实施前违法建筑的认定，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门根据历史情况，依据所在省、自治区、直辖市人民政府规定处理。
在拆迁公告依法发布后，或被拆迁人接到有关部门依法作出的停止建设通知后，继续进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。
（7） 拆迁争议房屋的处理
由于争议房屋属于“产权不明确的房屋”，为了保障建设项目的顺利进行，在拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门依法核实同意，向公证机关办理证据保全，提供符合国家质量标准的安置用房、周转用房的，便可实施拆迁。
（8） 拆迁设有抵押权的房屋的处理
审查抵押的有效性。在拆迁前，应当通知抵押权人关于拆迁房屋的相关事项。与抵押权人、被拆迁人协商，能解除抵押合同的，可达成一致意见，将拆迁补偿款交付被拆迁人。达不成协议的，货币补偿，将补偿款进行提存。
（9）租赁期限未满的房屋拆迁的处理
拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
8. 售后公房拆迁维修资金的处理
因房屋拆迁等原因造成公有住宅售后房屋灭失的，由业主、房屋拆迁单位、原售房单位或物业管理单位持房屋灭失等有关证明文件，到该项资金保管单位办理住宅维修资金交割手续，其中原个人缴纳住宅维修资金中的剩余部分，由该项资金保管单位退还给业主，原房屋出售单位缴纳三项维修资金的剩余部分，用于补贴社区公共设施维修资金的不足。
（三）、土地收储要点
拆迁公有非住宅需要走收储程序。济南市目前对划拨土地执行64政策：两种方式，一是土地房产分别评估，土地价的60%及房屋价的全部；二是房产综合评估，扣除低价的40%。拆迁出让土地上的公房非住宅，按照评估价。
有的是在2004年8月31日之协议出让的，共有非住宅、单位所有的非住宅房屋没有补偿的，一般应当按照新的土地储备收购办法补偿。
（四）、 房屋拆迁行政裁决过程中的难点
1. 申请阶段
拆迁人申请裁决应提交的资料：
（1）裁决申请书；
（2）法定代表人的身份证明；
（3）被拆迁房屋权属证明材料；
（4）被拆迁房屋的估价报告；
（5）对被申请人的补偿安置方案；
（6）申请人与被申请人的协商记录；
（7）未达成协议的被拆迁人比例及原因；
（8）其他与裁决有关的资料。
2、裁决听证
裁决机关收到拆迁人的裁决申请后，应当对达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁范围总户数的比例进行审核，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。具体标准、程序按省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定执行。
律师可代理委托人参与裁决受理前的听证，并可结合相关法律法规，以及委托人的合法权益发表律师意见。
3、不予受理的情形
有下列情形之一的，裁决机关不予受理裁决申请：
（1）已超过房屋拆迁期限的；
（2）申请人未在规定的日期内补齐资料的；
（3）申请人与被申请人达成房屋拆迁补偿安置协议后发生合同纠纷的；
（4）房屋已经灭失的；
（5）申请人主体资格不符合法律、法规、规章规定的；
（6）申请人对拆迁许可证合法性申请裁决的；
（7）裁决做出后，当事人就同一理由再次申请裁决的。
对裁决申请不予受理的，裁决机关应当自收到申请之日起5日内书面通知申请人。律师对行政机关作出受理或不予受理的决定，均可为当事人提供咨询意见，确认行政机关的决定是否符合法律规定。如确认不符合法律规定，可接受委托代书复议申请书、诉状或代理复议与行政诉讼。
4、裁决审理
裁决机关是否及时合法地作出书面的裁决书。经调解当事人达不成协议的，裁决机关应自受理裁决申请之日起30日内做出裁决。裁决书内容应当合法、适当。裁决须经裁决机关领导班子集体讨论决定。
5、裁决中止的审查
在裁决审理过程中，可能出现中止裁决的七个方面：
新的需要查证的事实；等待鉴定结果的；裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案；自然人的申请人死亡，需要等待继受人表明是否愿意继续裁决的；自然人的被申请人死亡，需要变更被申请人的；其他特殊情况需要中止的情形。
中止裁决的情形消除后，应当提请行政裁决机关恢复裁决。
6、行政强制执行阶段
拆迁人履行了裁决书规定的主要义务，被拆迁人在规定的时间内没有主动搬迁的，可以向市人民政府申请强拆，市政府责成有关部门或区人民政府
行政强制执行其他应注意的事项：
（1）申请行政强制执行，应当由裁决机关领导班子集体讨论决定；
（2）拆迁人未按裁决规定向被拆迁当事人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准和产权清晰、无权利负担的安置用房的，不得申请行政强制执行；
（3）裁决机关应当提前15天通知被拆迁当事人并做好宣传解释，动员被拆迁当事人自行搬迁；
（4）拆迁人应当对被拆除房屋以及房屋内的物品向公证机关办理证据保全；
（5）行政强制执行时，裁决机关应当组织街道办事处、居(村)委会代表和公证人员到现场；
（6）裁决机关是被拆迁当事人的，由同级人民政府裁决的；
（7）行政强制执行应当注意防止人身伤害的发生，要有应对突发事件的预案；
（8）执行的整个过程都要坚持“以人为本”的原则，注重社会稳定与和谐。
四、办案结果
经过三个月的努力，本所律师协助拆迁人完成了全部拆迁工作。办案过程中，本所律师全程参与了拆迁过程，现场值班，与委托人一起审核拆迁补偿合同，对于特殊问题提出自己的法律意见。共完成拆迁近八万平方米，被拆迁人均得到了法律规定的补偿，创造了济南市拆迁的最快速度，委托人对本所律师给予了高度评价，也取得了良好的社会效益。
五、本案的启示
拆迁工作复杂而艰巨，需要委托人、拆迁办、政府有关部门的全力协调，同时也需要被拆迁人的理解和配合。
律师办理此类案件，首先要理清拆迁程序，确定拆迁主体、拆迁受托机构，明确拆迁工作机构的工作程序，便于律师与各方的合作。
其次要吃准拆迁政策，明确各类情况的拆迁补偿标准，特殊情况下，与委托人、拆迁受托机构共同协商确定。
最后，要求律师有勤勉尽责的敬业精神。拆迁工作量非常大，律师面临的是数千份的被拆迁人提供的资料，签订数千份拆迁补偿协议，律师要异议审查把关；拆迁评估，有疑问的被拆迁人的答疑，特殊被拆迁人的谈判，可能的诉讼仲裁等等。
