2019-11-05
律师老师：
2009年2月，刘某到我处赊购价值28万元的货物时，与我签订了一份《房地产抵押合同》。约定，如果刘某不能在2个月内还清贷款，其提供作为抵押物的店房则归我所有。期满后，由于刘某未能偿清贷款，我提出办理转移抵押店房所有权的手续，却遭到刘某的拒绝。无奈，我向法院起诉，要求责令刘某履行合同。不料，法院经认定我们自愿签订的合同无效。这是为什么？
开发区 王娴
王娴读者:
的确，你们签订的《房地产抵押合同》中关于以店房抵货款的内容无效。
设立抵押权或质押权的时候，抵（质）押人与抵（质）押权人在抵（质）押合同中约定，债权到达清偿期而未受清偿，抵（质）押物的所有权就转为抵（质）押权人所有，这种约定叫流质约定。我国《担保法》第四十条、第六十六条分别规定:“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”、“出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。”即我国《担保法》是禁止此类流质契约的。本案中，如果刘某不能在2个月内还清贷款，抵押店房则归你所有的规定，属于抵押权的流质契约条款，是不符合法律规定的，应为无效。正因为如此，你便无权按约定取得店房的所有权。但由于抵押客观存在，且双方对设定抵押意思表示一致，你可依《担保法》第五十三条的规定，与刘某协议或者直接向法院起诉，要求以该店房折价或者以拍卖、变卖该店房所得价款的方式优先受偿。该店房折价或者拍卖、变卖后，其价款超过货款数额的部分归刘某所有，如不足，则可以由刘某以其他方式继续清偿。
